מס רכישה על נכס מסחרי: שיעור המס, מע״מ ומועדי התשלום

ברכישת נכס מסחרי אין מדרגות מס ואין פטור לדירה יחידה, והשיעור אחיד. עם זאת, בעסקאות מסחריות הסכומים גבוהים, ולכל החלטה הנוגעת למס, מסיווג הנכס ועד זהות המוכר, יש משקל כספי ניכר.

כמה מס רכישה משלמים על נכס מסחרי?

ברכישת זכות במקרקעין שאינה דירת מגורים משולם מס רכישה בשיעור של 6% משווי העסקה. השיעור חל על מלוא השווי, מהשקל הראשון, ללא מדרגות וללא סכום פטור.

הכלל חל על משרדים, חנויות, מבני תעשייה ומחסנים, חניות וקרקע. המס מוטל מכוח חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, והשיעור נקבע בתקנות שהותקנו מכוחו. עד אוגוסט 2013 עמד השיעור על 5%, ומאז הוא 6%.

לדוגמה, ברכישת משרד בתמורה ל-5,000,000 ₪ ישולם מס רכישה של 300,000 ₪.

נכס מסחרי לעומת דירת מגורים

בדירות מגורים המס מחושב לפי מדרגות, והשיעור תלוי בשאלה אם מדובר בדירה יחידה או בדירה נוספת. בנכסים מסחריים ובקרקע אין הבחנה כזו.

סוג הנכס	מס רכישה
משרד, חנות, מבנה תעשייה, מחסן	6% מכל השווי
קרקע	6% מכל השווי
דירת מגורים יחידה	0% עד 1,978,745 ₪, ולאחר מכן מדרגות של 3.5%, 5%, 8% ו-10%
דירת מגורים נוספת	8% עד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעל

לפי רשות המסים, המדרגות בדירות מגורים מוקפאות כיום עד ינואר 2028.

הסיווג נקבע לפי טיב הנכס וייעודו, ולא לפי הכינוי שהצדדים נותנים לו בחוזה. משרד שהוסב בפועל למגורים, או דירה המשמשת כמשרד, עלולים לעורר מחלוקת מול רשות המסים בשאלת השיעור החל.

מתי חל מע״מ ברכישת נכס מסחרי?

כאשר המוכר הוא עוסק, כגון חברה, יזם או עסק המוכר נכס מנכסי העסק, העסקה חייבת במע״מ. שיעור המע״מ בישראל הוא 18% מאז 1 בינואר 2025. כאשר המוכר הוא אדם פרטי שאינו עוסק בתחום, העסקה בדרך כלל אינה חייבת במע״מ.

להבחנה זו משמעות בעיקר לרוכש:

• רוכש שהוא עוסק מורשה, הרוכש את הנכס לצורכי העסק, יכול בדרך כלל לקזז את המע״מ כמס תשומות.
• רוכש פרטי נושא במע״מ כעלות לכל דבר.

גם בסיס החישוב של מס הרכישה מושפע מכך. כאשר הרוכש זכאי לקזז את המע״מ, מס הרכישה מחושב בדרך כלל על המחיר ללא מע״מ. טעות בדיווח עלולה להביא לתשלום מס רכישה גם על רכיב המע״מ, ולכן הנקודה נבדקת בכל עסקה.

בנוסף, ההסכם צריך לקבוע במפורש אם התמורה כוללת מע״מ. זו אחת המחלוקות השכיחות בעסקאות מסחריות, וניתן למנוע אותה בסעיף אחד בחוזה.

מועדי הדיווח והתשלום

שני המועדים נספרים מיום העסקה, כלומר מיום החתימה, ולא מיום הרישום בלשכת רישום המקרקעין:

1. הצהרה לרשות המסים בתוך 30 ימים. לפי סעיף 73 לחוק מיסוי מקרקעין, המוכר והרוכש חייבים להגיש הצהרה על העסקה בתוך 30 ימים מיום המכירה. ההצהרה מוגשת בדרך כלל על ידי עורך הדין המייצג בעסקה.
2. תשלום מס הרכישה בתוך 60 ימים. הרוכש משלם את המס לפי השומה העצמית בתוך 60 ימים מיום העסקה.

איחור בתשלום מוסיף הפרשי הצמדה וריבית, ואיחור בהגשת ההצהרה עלול לגרור קנס. מאחר שהמועדים נספרים מיום החתימה, גם בעסקה שבה עיקר התמורה משולם חודשים לאחר מכן יש להיערך לתשלום המס כבר בתחילתה.

האם רכישת חברה שמחזיקה נכס פוטרת ממס רכישה?

לא בהכרח. רכישת מניות בחברה שעיקר נכסיה מקרקעין, מה שהחוק מכנה “איגוד מקרקעין”, עשויה גם היא לחייב במס רכישה.

מעבר לכך, רכישה באמצעות חברה משנה את התמונה כולה: הרוכש נוטל גם את התחייבויות החברה, ובחירת המבנה משפיעה על מס השבח בעתיד, על מיסוי הרווחים ועל המע״מ. מבנה העסקה נקבע לפני החתימה, שכן לאחריה כמעט שאין אפשרות לשנותו ללא עלות נוספת.

בדיקות לפני החתימה

• ייעוד הנכס ומצבו התכנוני: התוכנית החלה על הנכס, קיומו של היתר והשימוש בפועל. כל אלה משפיעים הן על הסיווג למס והן על השווי.
• זהות המוכר: האם הוא עוסק, והאם התמורה בהסכם כוללת מע״מ.
• מבנה הרכישה: רכישה כיחיד, באמצעות חברה קיימת או חדשה, או ברכישת מניות.
• לוח התשלומים מול מועדי המס: המס משולם בתוך 60 ימים מהחתימה, גם כאשר התמורה משולמת בשלבים.
• מצב הזכויות: נסח טאבו, משכנתאות, שעבודים והערות אזהרה.
• זיכרון דברים: חתימה על זיכרון דברים מפורט עשויה להיחשב כבר כיום העסקה, וממנה יתחיל מניין הימים.

לסיכום

שיעור המס עצמו קבוע: 6% מכל השווי. המע״מ, בסיס החישוב, מבנה העסקה ותזמון התשלומים אינם קבועים, והם נבחנים ומתוכננים לפני החתימה על כל מסמך, לרבות זיכרון דברים.